SABE O QUE SÃO?
Muito se tem falado sobre Alojamento Local (AL), e muito se tem falado sobre as “desvantagens” do Alojamento Local relativamente a outro tipo de exploração económica dos imóveis. Uma das questões que tem gerado mais dúvidas e pedidos de esclarecimentos à Dona Maria & Companhia são as mais-valias. Neste sentido, consideramos pertinente a tentativa de contribuir-mos para o esclarecimento do assunto.
Antes de mais, qual o conceito de mais-valias? Quando se vende um imóvel, as mais-valias são o termo fiscal que traduz o lucro que o vendedor obtém com a venda. Segundo o Portal das Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. São também designadas por mais-valias da Categoria G, sendo tributadas em 50% do valor da diferença.
MAIS-VALIAS NO ALOJAMENTO LOCAL
No caso do Alojamento Local, as mais-valias não decorrem da venda, mas sim da afectação do imóvel da esfera pessoal para a actividade empresarial. São designadas de mais-valias da Categoria B.
O valor a considerar para cálculo das mais-valias da Categoria B é o valor de mercado. Tanto no momento da afectação do imóvel à actividade profissional como na cessação da actividade ou venda (e não o valor de aquisição ou o Valor Patrimonial Tributário, VPT). Quem define esse valor de mercado é o titular. As mais valias são calculadas pela diferença entre o valor atribuído ao imóvel à data da sua afetação à atividade empresarial ou profissional e o valor quando o mesmo for vendido ou quando cessar a atividade (passando novamente para a esfera pessoal).
Para este típo de mais-valias, é aplicado o coeficiente de 0,95 para o regime fiscal simplificado. Para sujeitos com contabilidade organizada utiliza-se o regime de cálculo das mais e menos valias, constante dos Códigos do IRS e do IRC.
A afectação do imóvel pessoal ao AL deverá ser referida no Quadro 8 (Alienação e/ou Afectação de Direitos Reais sobre Bens Imóveis) do Anexo B da Declaração Anual de Rendimentos em sede de IRS. No entanto, as mais valias ficam com tributação suspensa até que os imóveis saiam do património da categoria B (venda ou regresso ao património particular).
Assim, consideremos o seguinte exemplo. No momento da afectação ao alojamento local (passagem da esfera pessoal para profissional) o imóvel é avaliado em 100 mil euros. Passados dois anos, o proprietário não pretende continuar com o AL, retirando-o da esfera empresarial (desafetando-o do AL). Entretanto, o imóvel valorizou, e o preço de mercado é de 150 mil euros. A mais-valia de voltar a ter o imóvel para uso pessoal é de 50 mil euros e o valor tributável de 95% é de 47,5 mil euros.
ATENÇÃO: A questão das mais-valias poderá constituir um problema nas situações em que os imóveis tiverem sido afectos ao AL pelo VPT ou pelo valor de escritura e não pelo valor de mercado. Nestes casos, no momento em que se pretender cessar a actividade, o valor de mercado poderá ser significativamente superior, e porque as mais-valias incidem sobre 95% da diferença, o montante a pagar poderá ser elevado.
Quais a situações em que não se aplicam mais-valias?
1- Se o imóvel afeto ao AL passar para o regime do arrendamento urbano, fica suspensa a obrigatoriedade de liquidar o imposto de mais valias.
2- Só são devidas mais valias de categoria B quando o proprietário do imóvel o afecta a uma atividade profissional ou empresarial. Quando o imóvel é arrendado em regime de longa duração ou cedido em regime de comodato a um terceiro e é este que regista e explora o AL, não se considera que exista essa afectação e, como tal, não há lugar ao pagamento de mais-valias.
3- Se a propriedade do imóvel for detida por uma empresa e não por um particular.
NOTAS FINAIS:
A exploração de qualquer tipo de negócio deve ser precedida da obtenção de informação detalhe sobre o mesmo. Nesse sentido, aconselhamos quem pretenda explorar um Alojamento Local a informar-se de técnicos especialista sobre a temática, nomeadamente contabilistas e advogados, para não ter surpresas futuras! Se depois de devidamente informado sobre todos os detalhes inerentes ao negócio decidir avançar, a Dona Maria & Companhia poderá ajudar na exploração dos imóveis! Contacte-nos!